Bérleti szerződés típusok: mit kell tudnod a határozatlan és határozott idejű megállapodásokról?
Bérleti szerződés típusok és ezek jellemzői
Határozott vagy határozatlan idejű szerződés?
A megfelelő bérleti szerződés kiválasztása kulcsfontosságú mind a bérbeadók, mind a bérlők számára. Ez a dokumentum határozza meg a felek jogait és kötelezettségeit a bérleti jogviszony során. Alapvetően két típusról beszélhetünk: határozott és határozatlan idejű szerződésekről.
Határozatlan idejű szerződésnél a felek nem rögzítik a jogviszony végét, azonban bármelyik fél felmondhatja azt. A felmondási idő általában a hónap 15. napjáig lehetséges, a következő hónap utolsó napjával. Fontos tudni, hogy lakásbérletnél nemcsak a Polgári Törvénykönyv, hanem a lakástörvény szabályait is figyelembe kell venni.
A határozott idejű bérleti konstrukció előnyei
A határozott idejű bérleti szerződés esetén a felek konkrét időtartamot határoznak meg. Ez gyakran egy év, de lehet rövidebb vagy hosszabb is. Nagy előnye, hogy a szerződés lejártát követő 60 napon belül a bérbeadó egyszerűsített eljárással kérheti a lakás kiürítését, ha a bérlő nem költözik ki.
Ha a határozott idő lejárta után a bérlő tovább használja az ingatlant, és a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés automatikusan határozatlanná alakul. Ez fontos jogi következményekkel jár, hiszen ezután már csak rendes felmondással vagy közös megegyezéssel szüntethető meg a jogviszony.
Szerződésszegés és következményei
Amennyiben a bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik, a bérlő köteles visszaadni az ingatlant és elvinni onnan a tulajdonát. Ha ezt nem teszi meg, a bérbeadó ingatlan kiürítés iránti pert indíthat. Ez hosszadalmas folyamat lehet, akár több évig is eltarthat.
Határozott idejű szerződésnél a bérlő az idő lejártát követően önkényes lakásfoglalónak minősülhet, ami lehetővé teszi a gyorsított kiürítési eljárást. Ez jelentős előnyt jelent a bérbeadó számára, hiszen nem kell végigmennie a teljes peres eljáráson.
A hatékony jogérvényesítés érdekében sokan közjegyzői okiratba foglalják a bérleti szerződést, ami közvetlen végrehajthatóságot biztosíthat, bár ez sem jelent teljes garanciát minden esetben, különösen a legújabb joggyakorlat fényében.
Önkormányzati lakás bérleti lehetőségek és jogviszonyok
A bérleti jogviszony alapjai
Az önkormányzati lakás bérleti jogviszonya Magyarországon sajátos jogi konstrukció, amely még a rendszerváltás előtti időkből származik. Míg a nyugati országokban elterjedt a hosszú távú bérlés kultúrája, hazánkban inkább a saját tulajdonú ingatlanok dominálnak. Ennek ellenére az önkormányzati bérlakások fontos szerepet töltenek be a hazai lakhatási rendszerben, különösen azok számára, akik nem engedhetik meg maguknak saját ingatlan vásárlását.
Jogi szabályozás és feltételek
Az önkormányzati lakás bérleti jogviszonyát elsősorban a Lakástörvény szabályozza, amelyet kiegészítenek a helyi önkormányzati rendeletek. Ezek együttesen határozzák meg a bérleti jog átruházásának, cseréjének és folytatásának feltételeit. Fontos tudni, hogy a bérleti jog egy vagyoni értékű jog, amely bizonyos feltételekkel átruházható más személyre, de kizárólag a tulajdonos önkormányzat hozzájárulásával. A bérleti jog átruházása minden esetben írásbeli szerződést igényel, szóbeli megállapodás nem elegendő.
Bérleti jog átruházásának lehetőségei
Önkormányzati lakás esetében a bérleti jog átruházása speciális szabályok szerint történik. A jogszabály szerint csak másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető. A csere folyamata során nem egyszerű szerződésátruházás történik, hanem a régi szerződés megszűnik, és egy teljesen új jön létre. Ez azt jelenti, hogy az új bérleti szerződés feltételei eltérhetnek a korábbitól – módosulhat a bérleti díj, a szerződés időtartama vagy egyéb feltételek.
Egészségügyi és családi szempontok
Bizonyos élethelyzetekben az önkormányzat nem tagadhatja meg a bérleti jog átruházásához való hozzájárulást. Ilyen például, ha a bérlőnek egészségügyi problémái vannak, vagy ha megváltozott a munkahelye. Ezeket az indokokat természetesen megfelelő dokumentumokkal (orvosi igazolás, munkáltatói igazolás) kell alátámasztani. Hasonlóan fontos kérdés a bérleti jog folytatása hozzátartozók esetében. Ha a bérlő elhalálozik, a vele együtt élő, jogosult hozzátartozók folytathatják a bérleti jogviszonyt, de ehhez kérelmet kell benyújtani az önkormányzathoz.